קניית דירה מקרוב משפחה – מה חשוב לדעת על המימון

מחיר משפחתי נמוך לא מגדיל את המשכנתא

נקודה מרכזית שמפתיעה רבים: תקרת המימון מחושבת ביחס לנמוך מבין מחיר העסקה ושווי הנכס כפי שנקבע בשמאות. לכן אם הדירה נמכרת ב״מחיר משפחתי״ נמוך משמעותית משוויה, לא ניתן ״למנף״ את הפער בין המחיר הנמוך לשווי הגבוה — הפער אינו ממומן, וסכום המשכנתא נגזר מהמחיר הנמוך שסוכם ומכללי תקרת המימון.

המשמעות המעשית היא שדווקא בעסקה ״זולה״ לכאורה, ייתכן שיידרש הון עצמי גבוה יותר ממה שחשבתם. לכן חשוב לבנות את התכנון המימוני על בסיס נתוני אמת — מחיר העסקה, השווי שנקבע בשמאות וכללי תקרת המימון — ולא על ההנחה שהמחיר המשפחתי הנמוך יקטין את ההון העצמי הנדרש.

למה עסקאות בין קרובים נבחנות בקפידה

בנקים וגופים רשמיים נוהגים לבחון עסקאות בין קרובים בזהירות רבה יותר, בין היתר כדי לוודא שמדובר בעסקה אמיתית ולא בהעברה למראית עין. אין בכך שום פסול — אבל זה אומר שכדאי להיערך לכך שהתהליך יהיה מסודר ומגובה במסמכים.

בחלק מהמקרים הבנק אף עשוי להתנות את ביצוע המשכנתא בהעברת הבעלות בפועל, או בבטוחה חזקה אחרת — מתוך חשש שבני משפחה יסכמו עסקה ״על הנייר״ כדי להוציא כספים מהבנק, בלי שהבעלות אכן עוברת. היערכות מסודרת מראש מפחיתה את החיכוך הזה.

שמאות מסודרת, חוזה רכישה תקין וליווי מקצועי הופכים את העסקה לברורה ופשוטה יותר מול הבנק. הרחבנו על תפקיד השמאות בעמוד נפרד.

מיסוי בעסקה בין קרובים

היבט חשוב במיוחד הוא המס. לעסקאות בין קרובים — ובפרט להעברות במתנה בין בני משפחה — יש כללי מס ייחודיים, שיכולים להשפיע על מס הרכישה ועל היבטי מס נוספים. אלה כללים שמשתנים ותלויים בנסיבות, ולכן זהו נושא מובהק ליועץ מס.

אל תניחו הנחות על סמך ״שמעתי ש...״ — הפרשי המס בין תרחישים שונים יכולים להיות משמעותיים, וכדאי לבדוק את המצב הספציפי שלכם מראש.

מה חשוב לבדוק

כמה נקודות מרכזיות בעסקת נדל״ן בין קרובי משפחה:

• שווי ושמאות — לתכנן את המימון לפי שווי הנכס, לא לפי המחיר המשפחתי
• הון עצמי — לוודא שההון העצמי מתאים לפער בין השווי לתקרת המימון
• מיסוי — לבדוק מול יועץ מס את כללי המס לעסקה בין קרובים, כולל מתנה
• חוזה מסודר — גם בתוך המשפחה, עסקה תקינה ומתועדת מול עורך דין חוסכת בעיות בהמשך

רוכשים דירה מקרוב משפחה? דברו איתנו

עסקה בין קרובים יכולה להיות פשוטה ונעימה — כשמבינים מראש איך עובד המימון ומה ששוקלים. בליווי של קובי איתן, ״משכנתא שחושבת מחר״, נעזור לכם לתכנן את המשכנתא על בסיס השווי, להיערך להון העצמי הנדרש, ולתאם את המהלך — לצד עורך הדין ויועץ המס שמלווים את העסקה. שיחת היכרות ללא התחייבות: 08-6430400.