משכנתא לתושבי חוץ ולתושבים חוזרים – מה חשוב לדעת

מיהו תושב חוץ ומיהו תושב חוזר

לפני הכל, חשוב להבין שהסיווג עצמו משמעותי. ״תושב חוץ״ הוא בדרך כלל מי שמרכז חייו מחוץ לישראל, ״תושב חוזר״ הוא מי ששב לישראל לאחר תקופה ממושכת בחו״ל, ו״עולה חדש״ הוא מי שעלה לארץ. הסיווג המדויק — והשלכותיו לצורכי מס וזכאויות — נקבע לפי כללים ומבחנים, ולכן כדאי לברר את הסטטוס מול איש מקצוע עוד לפני שמתכננים את הרכישה.

מה שונה בדרישות — הון עצמי והכנסה

ההבדל המורגש ביותר הוא ביחס הבנק לסיכון. כאשר הלווה והכנסתו נמצאים בחו״ל, הבנק בוחן את התיק בזהירות רבה יותר — ולכן לרוב נדרש הון עצמי גבוה יותר, ותקרת המימון עשויה להיות נמוכה יותר מזו של לווה מקומי.

• הון עצמי — תושבי חוץ נדרשים לרוב להון עצמי גבוה יותר, ותקרת המימון נמוכה יותר
• הכנסה מחו״ל — הכנסה שמתקבלת במטבע זר ובמדינה אחרת נבחנת באופן שונה, ודורשת תיעוד מסודר
• חשיפה למטבע — המשכנתא בישראל היא בשקלים, בעוד ההכנסה עשויה להיות במטבע אחר; פער זה הוא שיקול שכדאי לתכנן
• היסטוריה פיננסית — לעיתים נדרשים אישורים ממוסדות בחו״ל להצגת יכולת ההחזר

מסמכים, ייפוי כוח ותהליך

מכיוון שחלק מהצדדים או מהמסמכים נמצאים בחו״ל, התהליך כרוך לרוב בהיערכות נוספת:

• תיעוד הכנסה מתורגם — מסמכים בשפה זרה נדרשים לעיתים בתרגום ובאימות (כגון אפוסטיל)
• ייפוי כוח — כשהלווה שוהה בחו״ל, חלק מהפעולות מתבצעות באמצעות ייפוי כוח, שיש להכינו כראוי מראש
• לוחות זמנים — איסוף מסמכים מעבר לים והתיאום בין המדינות עשויים להאריך את התהליך; תכנון מוקדם עוזר
• הנכס עצמו — כמו בכל משכנתא, הנכס עובר שמאות; הרחבנו על כך בעמוד נפרד על שמאות מקרקעין

מיסוי וזכאויות — בדקו מראש

היבט חשוב במיוחד לתושבי חוץ, לתושבים חוזרים ולעולים חדשים הוא המיסוי והזכאויות, שיכולים להיות שונים מהותית — וזהו תחום לאנשי מקצוע:

• מס רכישה — שיעורי המס והמדרגות תלויים בסטטוס הרוכש ובנתוני הרכישה, ולעולים חדשים עשויות להיות התייחסויות ייעודיות; יש לבדוק מול יועץ מס
• זכאויות — לתושבים חוזרים ולעולים חדשים קיימים לעיתים הטבות או מסלולים ייעודיים; כדאי לברר מול הגורמים המוסמכים
• תושבוּת ומיסוי — לסטטוס התושבוּת השלכות רחבות שחורגות מהמשכנתא עצמה; זהו נושא לייעוץ מקצועי
• אין תחליף לבדיקה פרטנית — הכללים משתנים לפי נסיבות, ולכן ההתייחסות כאן היא עקרונית בלבד

רוכשים מחו״ל או חזרתם ארצה? דברו איתנו

משכנתא מחו״ל או לאחר חזרה ארצה דורשת תכנון מוקדם ותיאום בין כמה גורמים. בליווי של קובי איתן, ״משכנתא שחושבת מחר״, נלווה את התהליך מקצה לקצה — נסייע בהבנת הדרישות, בהיערכות למסמכים ובבניית משכנתא שמתאימה למצב שלכם, גם ממרחק. שיחת היכרות ללא התחייבות: 08-6430400.