אחוזי מימון במשכנתא (LTV) – איך הבנק רואה את העסקה שלכם

מה זה יחס מימון (LTV) ואיך מחשבים אותו

יחס המימון הוא חישוב פשוט: סכום ההלוואה המבוקשת חלקי שווי הנכס. דירה בשווי מיליון שקלים עם משכנתא של 600 אלף שקלים היא עסקה ביחס מימון של 60%. ההשלמה — 40% הנותרים — היא ההון העצמי שאתם מביאים.

נקודה מקצועית שרבים מגלים מאוחר מדי: 'שווי הנכס' בעיני הבנק אינו בהכרח המחיר שסיכמתם עם המוכר. הבנק דורש שמאות מקרקעין — בדרך כלל אצל שמאי מתוך רשימת השמאים המאושרים של הבנק, ובמימון הלווה — ובדרך כלל מחשב את יחס המימון לפי הנמוך מבין השניים — מחיר הרכישה או השווי שקבע השמאי. אם השמאות יוצאת נמוכה מהמחיר ששילמתם, אחוז המימון האפשרי מחושב מהסכום הנמוך — והפער נופל על ההון העצמי שלכם. לכן בעסקאות שבהן יש חשש לפער כזה, נכון להיערך מראש עם כרית ביטחון.

תקרות המימון בישראל – 75%, 70%, 50%

בנק ישראל קבע, נכון למועד כתיבת שורות אלה, תקרות מימון מחייבות לפי סוג העסקה — והן נקודת המוצא של כל תכנון:

• דירה יחידה — עד 75% מימון: רוכשים שאין בבעלותם דירה אחרת יכולים לקבל עד שלושה רבעים משווי הנכס, כלומר נדרש הון עצמי של 25% לפחות
• דירה חלופית (משפרי דיור) — עד 70% מימון: מי שרוכשים דירה חדשה ומתחייבים למכור את הקיימת
• דירה נוספת (השקעה) — עד 50% מימון: מי שכבר מחזיקים דירה ורוכשים נוספת נדרשים להון עצמי של מחצית השווי לפחות
• חשוב: אלה תקרות מקסימום, לא הבטחה — הבנק רשאי לאשר פחות (או לא לאשר כלל) בהתאם לנתוני הלווה, הנכס והעסקה

למה אחוז המימון משפיע על הריבית

מנקודת מבטו של הבנק, ההבדל בין הלוואה באחוז מימון נמוך להלוואה שקרובה לתקרת המימון הוא הבדל של סיכון: ככל שההלוואה קרובה יותר לשווי הנכס, כרית הביטחון של הבנק קטנה יותר בתרחיש של ירידת מחירים או מימוש הנכס. לכן הבנקים נוהגים לתמחר את הריבית גם לפי מדרגת המימון — עסקאות באחוז מימון נמוך זוכות בדרך כלל להצעות טובות יותר מעסקאות באחוז מימון גבוה, בשאר התנאים שווים.

המשמעות המעשית: לפעמים תוספת קטנה יחסית להון העצמי — שמורידה את העסקה מדרגת מימון — יכולה לשפר את תנאי ההלוואה כולה. זה אחד החישובים ששווה לעשות לפני הפנייה לבנקים, ולא אחריה. מנגד, חשוב לא לרוקן את כל הרזרבות רק כדי לרדת מדרגה: עסקת נדל״ן מלווה בהוצאות נלוות — מס רכישה, עורך דין, מתווך, שיפוץ ומעבר — שאינן חלק מהמימון הבנקאי, ונדרשת כרית נזילה גם ליום שאחרי.

שמאות – השחקן השקט של אחוזי המימון

השמאות היא שלב שרבים מתייחסים אליו כפורמליות, אבל בעסקאות מסוימות היא בדיוק המקום שבו העסקה נבחנת מחדש. שמאי מקרקעין מטעם הבנק בוחן את הנכס: מצבו הפיזי, זכויות הבנייה, התאמות והיתרים, סביבת הנכס ועסקאות השוואה. התוצאה היא השווי שלפיו הבנק יחשב את אחוז המימון בפועל.

המקומות שבהם כדאי להיות ערניים במיוחד: נכסים עם חריגות בנייה או תוספות ללא היתר, דירות שנרכשו במחיר גבוה משמעותית מעסקאות ההשוואה באזור, נכסים ייחודיים שקשה להשוות, ואזורים שבהם השוק זז מהר. בעסקאות כאלה פער שמאות הוא תרחיש אמיתי, ותכנון אחראי מביא אותו בחשבון מראש — למשל בהתניית לוחות זמנים בחוזה או בשמירת רזרבת הון ייעודית. בשאלות משפטיות סביב חריגות והיתרים, התייעצו עם עורך דין מקרקעין.

מה עושים כשחסר הון עצמי

כשאחוז המימון המבוקש גבוה מהתקרה או מהאישור שהבנק מוכן לתת, יש כמה כיוונים מקובלים — לכל אחד יתרונות וסיכונים משלו:

• משכון נכס קיים — מי שיש ברשותו (או ברשות המשפחה) נכס נוסף יכול לגייס כנגדו חלק מההון. כלי עוצמתי שמרחיב את המימון, אבל מעמיד נכס נוסף כבטוחה
• דחיית העסקה וצבירת הון — לא תמיד האפשרות הפופולרית, אבל לעיתים הנכונה: עסקה במינוף קיצוני רגישה מאוד לכל שינוי בריבית או בהכנסה
• התאמת הנכס לתקציב — בחירת נכס זול יותר שמותיר יחס מימון בריא ורזרבות, במקום מתיחת המימון עד הקצה על נכס יקר
• זהירות מהלוואות משלימות יקרות — 'סגירת הפער' בהלוואה חוץ-בנקאית בריבית גבוהה מוסיפה החזר כבד על ההחזר הקיים, ועלולה לערער את כדאיות העסקה כולה

רוצים לתכנן את מבנה המימון נכון? דברו איתנו

אחוז המימון הנכון לעסקה שלכם הוא איזון בין ההון הזמין, ההוצאות הנלוות, התזרים וההעדפות שלכם — לא רק מה שהבנק מוכן לאשר. בליווי של קובי איתן, 'משכנתא שחושבת מחר', נבנה יחד את מבנה המימון, ניערך מראש לשמאות ולמדרגות המימון, וננהל את המשא ומתן מול הבנקים. שיחת היכרות ללא התחייבות: 08-6430400.