מכירת דירה עם משכנתא – איך מסלקים ומעבירים נכס נקי

המשכנתא לא עוברת לקונה

נקודת המוצא פשוטה: המשכנתא היא ההלוואה שלכם, והיא אינה עוברת לקונה יחד עם הדירה. הקונה רוכש נכס נקי משעבודים, ולכן המשכנתא הקיימת צריכה להיות מסולקת במסגרת העסקה — לרוב מתוך הכסף שמשלם הקונה.

המשמעות היא שחלק מתמורת המכירה מיועד לסגירת יתרת המשכנתא מול הבנק, ורק היתרה שנשארת אחרי הסילוק מגיעה אליכם. לכן חשוב לדעת מראש מהי יתרת המשכנתא לסילוק.

מכתב כוונות וסילוק המשכנתא

הכלי המרכזי בתהליך הוא מכתב כוונות מהבנק. זהו מסמך שבו הבנק מפרט את הסכום הנדרש לסילוק המשכנתא, ומתחייב שעם קבלת התשלום יוסר השעבוד מהנכס. המכתב נותן ביטחון לכל הצדדים — הקונה יודע שהכסף שהוא מעביר אכן מסלק את המשכנתא ומשחרר את הנכס.

בפועל, לרוב חלק מתשלומי הקונה מועבר ישירות לבנק לסילוק המשכנתא, ולאחר מכן מטופלת הסרת השעבוד והרישום. זהו שלב שמתנהל בתיאום בין עורכי הדין, הבנק והצדדים — ולכן חשוב שהכול יסונכרן.

עמלת פירעון מוקדם ותזמון הרכישה הבאה

כמה עניינים שכדאי לקחת בחשבון מראש כשמוכרים דירה עם משכנתא:

• עמלת פירעון מוקדם — סילוק המשכנתא לפני תום התקופה עשוי לגרור עמלה, בעיקר במסלולים בריבית קבועה; הרחבנו על כך בעמוד על פירעון מוקדם
• תזמון מול רכישה — אם רוכשים בית חדש לפני שהמכירה הושלמה, ייתכן צורך במימון ביניים; הרחבנו על כך בעמוד על הלוואת גישור
• יתרת הסילוק נטו — הסכום שנשאר בידכם אחרי סילוק המשכנתא הוא חלק מההון לרכישה הבאה, וכדאי לחשב אותו מראש
• מס שבח — למכירה עשויות להיות גם השלכות מס; זהו נושא ליועץ מס

מה חשוב לבדוק

כמה נקודות מרכזיות למי שמוכר דירה עם משכנתא:

• יתרה לסילוק — לברר מול הבנק את הסכום המדויק ולהזמין מכתב כוונות בזמן
• עמלת פירעון מוקדם — לבדוק מראש אם חלה עמלה וכמה, כדי לא להיות מופתעים
• תזמון מכירה ורכישה — לתאם בין העסקאות, ולבחון פתרון ביניים אם צריך
• ליווי מקצועי — עורך דין מטפל בהסרת השעבוד וברישום; תיאום מול הבנק חשוב לאורך הדרך

מוכרים דירה עם משכנתא? דברו איתנו

מכירת דירה עם משכנתא היא מהלך שאפשר לנהל בביטחון כשמבינים את התהליך ומתכננים אותו מראש. בליווי של קובי איתן, ״משכנתא שחושבת מחר״, נעזור לכם להבין את הסילוק, לבדוק את עמלת הפירעון המוקדם, לתאם את התזמון מול הרכישה הבאה, ולראות את התמונה הכספית המלאה — לצד עורך הדין שמלווה את העסקה. שיחת היכרות ללא התחייבות: 08-6430400.